江玉桂訴保利物業管理有限公司等財產損害賠償案 民事判決書

上訴人保利廣州物業管理有限公司（以下簡稱保利物業公司）因與被上訴人江玉桂、原審被告保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱保利房地產公司）財產損害賠償糾紛一案，不服廣州市白雲區人民法院（2010）雲法民一初字第816號民事判決，向本院提起上訴。

原審法院查明，江玉桂於2009年8月20日與保利房地產公司簽訂《商品房預售合同》，雙方約定：江玉桂向保利房地產公司購買204房；該商品房僅作居住用房使用；保利房地產公司應當在2009年10月31日前將作為本合同標的物的房屋交付江玉桂使用；江玉桂應在接到收樓通知書之日起3日內對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起1日內以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接受該商品房。

2009年8月11日，江玉桂向保利房地產公司申請，提前借用204房存放物品，並向保利物業公司出具承諾書，承諾存放期間其本人的財產安全由本人自行負責，並按要求隨時歸還該單位（房屋手續未辦清之前）。

同年12月15日，江玉桂在保利物業公司辦理了收樓確認手續，並與保利物業公司簽訂《前期物業服務協議》，協議約定：“房屋交付使用指-江玉桂收到保利房地產公司《交樓通知書》並辦理完結相應手續；江玉桂收到《交樓通知書》後在通知期限內未辦理相應手續，且未與發展商另行約定的，視為房屋已交付使用，《交樓通知書》中載明期限的最後一日視為交付使用日期；保利物業公司根據法律法規、《西子灣前期物業管理服務合同》、本協議約定，為江玉桂提供物業服務，履行管理職責；對共用部位、共用設施設備的維護和管理：排水、排汙管道通暢，發生堵塞外溢現象即時處理。”江玉桂繳納了預收公共水電費及2009年10月21日至2010年1月20日的物業服務費等相關費用。

2009年12月9日，204房大陽臺污水管發生爆裂，江玉桂存放在204房的電腦主機4臺、顯示器3個遭水浸，19箱貨浸濕。同月11日，204房的陽臺因排汙管阻塞再次漏出污水。同月17日，江玉桂與保利物業公司的工作人員鐘煥華一起清點了被水浸財物，並製作了《關於西子灣10C-204浸水財物損失說明》。

訴訟中，原審法院委託廣州市荔灣區價格認證中心對江玉桂主張的貨物損失進行價格鑒定，價格結論為江玉桂提供的《關於西子灣10C-204浸水財物損失說明》明細表所列的財物在價格基準日的價值為1057240元...... 同時江玉桂舉證證明該批服裝為正品“花雨傘”品牌，並因此次侵害導致對案外人交貨違約賠付30萬元人民幣。

原審法院認為，本案爭議焦點一，保利物業公司是否需對江玉桂因水浸事件所造成的財產損失承擔賠償責任。對此原審法院認為，首先，根據《商品房預售合同》的約定，江玉桂應從約定交付之日起承擔房屋所有人的責任（包括但不限於繳交物業管理費等費用）。本案中，保利房地產公司於2009年10月13日向江玉桂發出交樓通知書，通知江玉桂於同月20日辦理收樓手續。按預售合同的約定，江玉桂自2009年10月21日起承擔房屋所有人的責任，同時江玉桂已按《前期服務協議》的約定繳納了自2009年10月21日起的物業服務費，履行了其作為204房業主的義務，故其亦應當享有作為業主的相應權利。根據《前期服務協議》的約定，維護排水、排汙管道通暢是保利物業公司的職責。綜上，保利物業公司的管理維護之責並未履行到位。因此保利物業公司的過錯行為是導致江玉桂放置在204房的貨物被漏出的污水浸泡受損的主要原因，應對此承擔主要責任。

另一方面，204房屬住宅用房，在防水設備等儲存條件方面有別於一般的倉儲用房，江玉桂在購房時已知悉其房屋使用性質，其仍將該房用於存儲大批的服裝貨物，故其對此亦存在一定過錯，應自負一定責任。結合雙方在事故中的過錯程度，保利物業公司應對江玉桂的損失承擔70％的責任，江玉桂應自負30%的責任。

本案爭議焦點二，江玉桂財產損失的核定。江玉桂在本案中選擇侵權之訴，侵權損害賠償的目的在於恢復到被侵權人未遭受侵權行為之前應有的狀態，採取“損失填平”原則，故江玉桂要求被告賠償因貨物損失對第三方違約而造成的違約金等間接損失無法律依據，原審法院不予支持。

原審法院判決：一、在判決生效之日起五日內，保利廣州物業管理有限公司賠償給江玉桂財產損失共計740068元；二、駁回江玉桂的其他訴訟請求。

判後，上訴人保利物業公司不服，向本院提起上訴稱，請求：一、撤銷原審判決，改判駁回江玉桂的全部訴訟請求；二、判令由江玉桂承擔全部的訴訟費用。

被上訴人江玉桂答辯稱：不同意保利物業公司的上訴請求。請求維持原判。

原審被告保利房地產公司稱：同意保利物業公司的上訴請求以及意見。

本院二審查明的事實與原審法院查明的事實一致。

本院另查明，二審庭審時，雙方均確認本案發生堵塞的系樓宇排汙總管，應屬於雙方簽訂的《前期物業服務協議》中所規定的共用設施。

再查明，保利物業公司在二審庭詢時稱，204房排水管首次發生爆裂後，經核查系由於樓宇一樓排汙總管因樓上有多戶業主在裝修堵塞污水反灌所導致 。

本院認為，本案的爭議焦點為：一、保利物業公司應否對江玉桂因水浸事件所造成的財產損失承擔賠償責任；二、江玉桂財產損失的數額認定問題。本院對此分析認定如下。

關於保利物業公司應否對江玉桂因水浸事件所造成的財產損失承擔賠償責任的問題。第一，保利物業公司與江玉桂已於2009年10月21日形成物業管理服務合同關係。根據江玉桂與保利房地產公司簽訂的《商品房預售合同》約定，業主在收到《交樓通知書》後在通知期限內未辦理相應手續，且未與發展商另行約定的，視為房屋已經交付使用，江玉桂有權接受保利物業公司提供的服務。第二，保利物業公司因未履行對共用設施設備的保養、維護義務而造成他人損失，應承擔相應的法律責任。保利物業公司與江玉桂形成的是物業管理服務合同關係。本案中，江玉桂提起的是侵權之訴。根據雙方簽訂的《前期物業服務協議》，維護排水、排汙管道通暢是保利物業公司的義務，但在204房排汙管因樓宇排汙總管堵塞首次發生爆裂後，保利物業公司雖通知施工單位進行檢修，但未能提供充分證據證明其已採取了及時有效的維修措施，僅隔1天204房再次發生嚴重水浸事件，故原審法院認定保利物業公司對於排汙管道的維修工作並未有效完成，並無不當。另外，根據《前期物業服務協議》之規定，當業戶和物業使用人進行裝飾裝修時，保利物業公司有權告知有關限制條件，訂立書面約定，並負責監督；即使如保利物業公司所主張本案損害系由第三人直接侵權所造成，但是因該第三人侵權並非不可預見、不可避免，且保利物業公司亦未妥善履行其對共用設施設備的保養、維護義務，故原審法院認定保利物業公司存在過錯，應對江玉桂的財產損失承擔70%的責任，並無不當，本院予以維持。保利物業公司雖然援引雙方簽訂的《前期物業服務協議》第十四條免責條款作為抗辯，但是根據《中華人民共和國合同法》第五十三條“合同中的下列免責條款無效：……（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的”之規定，故保利物業公司的抗辯不能成立，本院不予採納。

關於江玉桂財產損失的數額認定問題，本院認可原審法院對於案涉財產損失的數額認定。

二審判決： 駁回上訴，維持原判。