专家：70城房价延续降势 楼市下行通道已打开

【本报讯】市场预期的调整，令内地房价持续回落。国家统计局周一(11月15日)发布的数据显示，10月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有13个，较9月减少14个;价格持平的城市有5个，减少2个;价格下降的城市有52个，增加16个。当月，70城新房价格环比跌幅0.25%，较9月扩大三倍多;新房价格环比上涨的13个城市，其价格平均涨幅0.34%，较前值扩大0.03个百分点。国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，上月70城房价环比总体延续略降态势，同比涨幅进一步回落。受访专家表示，预期转冷环境中，楼市下行通道已经打开，特别是二手房市场调整料已难避免。

今年以来内地楼市调控重点已转向存量房市场，二手房指导价、打击高价学区房炒作行为等举措一定程度令二手房市场开始降温(记者倪巍晨摄)

数据显示，10月一线城市新房价格环比持平，二线城市新房价格环比从9月的持平转为下降0.2%，三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较前值扩大0.1个百分点。当月，一至三线城市新房价格同比分别上涨5%、3.7%、1.8%，涨幅各较前值回落0.3、0.4和0.5个百分点。

三亚新房价格环比涨幅领跑

诸葛找房数据研究中心团队表示，10月素来是楼市销售旺季，但今年“银十”新房价格环比上涨城市数却从9月的27个，减少到10月的13个，70城房价环比跌幅降幅也较9月扩大三倍多，表明房地产市场仍续降温之势。该团队分析，面对市场调控的趋严，以及“三道红线”对房企融资端带来的压力，开发商普遍通过“以价换量”策略加速回款，总体看“各线城市新房价格呈现持平或下滑之势，三线、二线一线城市对调控政策的反应呈现逐渐弱化特征”。

记者留意到，10月凭借生态气候及旅游特色，三亚新房以环比0.8%的环比涨幅领跑70城，银川、北京新房价格环比涨幅0.6%，并列第二。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，市场预期及信心受挫背景下，房价上涨自然无法持续，一些楼市态势较弱的城市房价必然由涨转跌。他续称，近期个别三线城市发布“限跌令”，尽管该政策出台的目的是保持市场的平稳，但因三线城市自身需求的不足，加之房企正加速回笼资金，“限跌令”未必能达到“房价止跌”的效果。

二手房价上涨城市数录新低

存量市场方面，10月一线城市二手房价格环比下降0.4%，与9月相同;二、三线城市二手房环比均下降0.3%，降幅各较前值扩大0.2和0.1个百分点。当月，一至三线城市二手房价格同比分别上涨6.7%、2.5%、1%，涨幅各较前值回落1、0.5和0.4个百分点。

诸葛找房数据研究中心团队观察到，10月二手房价格环比下跌城市有64个，较9月增加12个;价格环比上涨城市有4个，减少13个，数量录历史新低;价格持平城市有2个，增加1个。当月，70城二手房价格环比下跌0.32%，跌幅较9月扩大0.13个百分点，“上月各线城市二手房价格全线回落，由于二手房市场对政策调控更敏感，因此降温幅度也更显著”。

卢文曦坦言，上月64个城市二手房价格环比下跌，虽然大部分城市跌幅不足0.3%，但部分三线城市二手房价格环比跌幅普遍较深，“南充、牡丹江二手房价格环比下跌0.9%和0.8%，此类城市楼市仍以新房为主，一旦新房价格无法坚守，二手房价格下挫是必然结果”。他补充说，二手房在一线城市楼市交易中占据重要比重，一旦市场出现趋势性变化，楼市预期就会逆转，考虑到今年以来一线城市楼市调控已开始聚焦存量市场，随着标杆城市楼市的变化，内地楼市下降通道已经打开。

居民信贷释放维稳信号

展望后市，交银金研中心首席房地产研究员夏丹强调，央行三季度政策例会强调“维护房地产市场的健康发展”、“从防范风险、保障刚需的角度矫正房地产信贷局部过紧的现象”，鉴于10月居民中长期信贷增加4421亿元人民币，当月居民获得中长期信贷的难度较此前3个月有所缓和，“尽管楼市调控不会放松，但从近期政策表态看，居民新增信贷状况料逐步改善”。

卢文曦坦言，金九楼市成色的严重不足，已对市场信心构成挫伤，尽管10月新房交投数据较9月略微改善，但市场情绪仍在进一步降温中。他预计，短期内地楼市成交量或将止跌，房价跌幅有望放缓，但在“房住不炒”的调控基调下，内地楼市调控不会出现趋势性改变，房地产“去金融化”的步伐也不会停止。

诸葛找房数据研究中心团队提醒说，尽管近期个别城市对房地产调控政策进行微调，但全国范围“房住不炒”的底线并未动摇，各地政策也从加强限购、限售，扩张至二手房指导价、打击高价学区房炒作行为等，这些举措一定程度上使楼市虚热降温。考虑到市场降温对市场信心和情绪有一定冲击，近期央行多次强调，要维护房地产市场的平稳健康发展，信贷层面亦不断释放积极信号，预计短期市场预期将逐步稳定，成交量、价均将保持平稳。