（香港文汇报记者 颜伦乐）新冠疫情持续打击全球经济，加上美国暴力加息压通胀，进一步加剧了市场动荡，股楼齐泻。随着上周本港正式步入加息周期，市场忧虑情绪升温，楼市跌势更急，昨日有代理透露，将军澳君傲湾有股民因股市损手，急需卖楼套现补仓，选择低价出售单位，成交价较银行估价低11%。另外，沙田九肚山玖珑山亦有业主放盘3年，近日终投降，较买入价大幅蚀让460万元离场。
近月受环球不利因素夹击，股市反复回落，不少股民因此蒙受损失。美联物业黄丽贞昨透露，有股民因股票被挟仓，急于卖楼套现补仓，决定急沽单位。单位为将军澳君傲湾3座中低层A室，面积651方呎，属3房间隔。据了解，单位原放盘叫价1,380万元，因原业主急用钱，故大减450万元或33%，以930万元成交，造价为屋苑3年同类单位新低，折合呎价14,286元。
据悉，该单位现时银行估值，汇丰及中银分别为991万元及1,055万元，换言之，今次成交价低银行估价6%至11%。资料指，原业主于2009年10月以约418万元购得，虽然今次急走套现，但账面仍获利512万元。
玖珑山持货7年劲蚀463万
相比之下，买入“半新楼”、持货日子较短的业主可能更头痛。2016年2月才入伙的沙田九肚山玖珑山，近日录得一宗大劈价兼大蚀让个案。单位来自屋苑2座中层B室，面积952方呎，属3房套连工人套户型，附设露台。
美联物业张铭新表示，原业主早于3年前、即2019年便开始以1,500万元放售，但一直未能售出，及后因市况多次下调叫价至1,250万元，近日终获一名外区用家议价100万元，以1,150万元承接，折合呎价12,080元。业主于2015年9月以1,613.4万元购入，持货7年转手账面劲蚀约463.4万元或28.7%，相当于市场一个细单位的金额。
CCL去年破顶至今回落11%
除私楼蚀入肉，居屋亦有蚀让成交出现。美联物业吴志辉表示，荔枝角荔欣苑C座中层9室，面积429方呎，2房间隔。原业主于2019年6月以522万元未补价购入，持货逾3年额外印花税SSD年期松绑后即放售，7月时曾叫价495万元，其后减价40万元或约8%，在居二市场以455万元易手，呎价10,606元，3年间账面蚀让67万元或约13%。
20个楼价跌幅最大CCL屋苑
港股累跌30% 股民损失大
事实上，回顾今年首三季，新冠疫情继续打击全球经济，加上美国暴力加息压通胀，都进一步加剧市场动荡，股市楼市同遭殃。恒生指数由今年2月时最高的25,050.59点，到昨日收市仅17,860.31点，下跌了28.7%。个别股份跌幅更大，例如股民最爱的“股王”腾讯（0700），今年2月盘中高见488元，昨日收报280.8元，跌幅达42.46%。又如阿里巴巴（9988），今年1月高位135元，昨日收报77.9元，跌幅亦达42.3%。故此，今年在股市中损手的股民估计大有人在。
恒生指数今年高位累跌29%
楼市同期跌幅虽然较小，惟中原城市领先指数CCL由去年8月破顶至今亦已跌11.2%。过去一年来，20个楼价跌幅最大的CCL屋苑平均呎价按年跌幅介乎13.9%至23.2%（见表），跌得最劲的为将军澳新都城，按年跌幅竟达23%。
美银：楼市再跌政府救市
美银证券最新报告亦继续睇淡香港楼市，认为美国联邦基金利率会维持在高位，并且保持较长时间，该行预料楼价在今、明两年累跌15%至20%。该行相信，金管局最近放宽压力测试的举措显示政府已准备好放宽其他措施，以应付楼市下行的情况，一旦楼价明显下跌，例如跌15%，便会出手放宽政策。
【特稿】加息路漫漫 业主自保要主动
（香港文汇报记者 蔡竞文）本港正式步入加息周期，市场普遍预料美联储今年余下两次议息会议合共再加息1.25厘，2024年前都不会减息，这意味本港加息周期仍会持续一段颇长时间，无论买家、业主都要戴稳“安全带”。综合按揭中介的数据，推荐买家有6招可以减低加息周期的影响。
息率及优惠不一 货比三家
中原按揭及利嘉阁按揭均提出不少意见给新买家或业主参考，以抵销加息所带来的冲击。首先，银行开始上调H按封顶息率及新造按息，惟步伐不一，银行之间因应一二手物业、不同贷款额、不同客户提供分层息率及优惠，按揭用家需货比三家以获得最佳优惠。
其次，现时按揭计划普遍提供按揭存款挂钩优惠，存息与按息一致，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，可赚取高存息收入以抵销部分按息支出。
第三，降低按揭本金可节省利息。除提早偿还部分本金外，市场上另有一款弹性较大的按揭存款综合户口计划，借款人定时将资金存入，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，同步具有缩短还款期之作用。
新盘高成数一按 尽早转按
第四，选用发展商提供的高成数一按，一般设有初期低息蜜月期，但买家宜及早于息率跳升前了解转按至银行低息按揭的可行性。
第五，新盘买家选用即供付款计划，会较建筑期付款计划划算。因后者通常在两至三年后才“上会”，届时息口上升，压力测试的入息要求必然增加，或要找担保人才能通过银行要求。
第六，供楼人士可善用转按自制多于30年的按揭年期，如已供款2年，即剩余按揭年期为28年，若这时转按，再把年期拉长至30年，贷款额不增加的情况下，每月供款金额会减少。
金管局提醒留意按揭风险
（香港文汇报记者 庄程敏）金管局近日将物业按揭贷款利率压力测试要求由假设加息3厘下调至2厘。该局副总裁阮国恒昨日出席香港银行家峰会时提醒要留意按揭风险，指银行要关注借贷人风险设立相应管理措施。但他认为即使现时在众多不明朗因素下，目前住宅物业按揭贷款拖欠比率仅为0.05%，仍属低水平。
◆金管局副总裁阮国恒
阮国恒表示，现时本港楼价与去年9月的高峰相比，已下跌5.5%。而利率上升将影响经济活动，以及借款人的偿还能力，尽管如此，目前住宅物业按揭贷款拖欠比率为0.05%，仍属低水平，主要由于受到缓冲措施的支持。不过，“在息口急速上行的环境下，可能令一些借贷人的还款能力减弱，当局将密切监察有关的按揭贷款。”
衰退风险增 信贷恐恶化
他表示，现时环球通胀上升，欧美等国家收紧货币政策，经济衰退风险增加，加上地缘政治升温，大宗商品及能源价格上升，导致全球信贷风险恶化。香港银行体系的分类贷款比率从今年第一季的0.98%上升至第二季的1.1%，预计该比率将继续上升，主要是由于部分板块，尤其中国地产开发商的评级下降。不过，他强调目前的水平仍然是一个可控的水平，他提醒银行，对于高杠杆的贷款者，需取得良好的凭证及保证等，做好风险管理措施。
至于内房方面，阮国恒称，香港的银行在内房发展商方面的风险并不集中，亦都没有银行正面对集中的暴露，所以目前风险是非常可控。
随着金融科技发展盛行，阮国恒又提到，金融犯罪风险亦正在升温，随着更多数码方式应用，亦令不法之徒有机可乘，今年上半年，包括假网站等金融诈骗案件逾1.2万次，按年升42%，其他类别包括在线网购的欺诈、雇佣的欺诈，还有投资、电话诈骗等。为应对相关问题，金管局会与银行公会合作，于数月内推出银行与银行之间的分享会和相关平台，加强沟通和风险管控。
金融诈骗升42% 加强管控
近年“先买后付”的新兴模式急速发展，美国过去数年使用量大增10倍，香港推出后市场反应良好，阮国恒强调，各界有责任小心保护消费者，故金管局早前向业界表达要求，银行推广时需提醒用户是信贷产品，以防过度借贷等问题出现。
另外，阮国恒又指，虚拟银行推出2年，发展进度符合预期，但亦因为疫情影响有一定拖慢，相信情况纾缓后发展会再加快。他希望，银行的业务能够以更快的速度向前发展，传统银行将自己定位在新常态当中，金融科技领域较3年前增加40%。随着全球均关注气候变化风险，银行亦可以找到庞大商机。单计内地转型，便有数以万亿计融资需求，本地银行亦应积极研究如何捕捉有关机遇。
责编：陈楚发
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