（香港文汇报记者 颜伦乐）新冠肺炎疫情持续打击全球经济，加上美国疯狂加息祸延全球，环球市场近月大幅波动，香港更是股市、楼市齐挫。最新8月差估署私宅售价指数（楼价指数）按月急跌2.26%，连跌3个月兼创自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。由于9月美国及香港加息负面情绪困扰，楼市跌势加剧，业界料9月差估指数有机会录2.5%至3%跌幅。今年首8月楼价指数已累跌6.52%，至下月随时累跌逾10%，以近年政府放宽至1,000万元物业可借九成按揭推算，不少新晋业主料陷入负资产恶梦。
差饷物业估价署昨日公布，8月私人住宅售价指数报368.2点，较7月的376.7点下跌2.26%，连跌3个月兼创自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。按月跌幅明显加快，6月、7月、8月跌幅分别为0.86%、1.44%、2.26%。而累计今年首8个月，楼价指数已累跌6.52%，如对比去年9月时的历史高位398.1点，更累跌7.51%。
首8月楼价指数累跌6.52%
各类型单位中，面积1,075方呎或以下的A、B及C类单位跌幅较大，最新私宅售价指数报370.6点，按月跌2.29%。至于面积1,076方呎或以上大型单位（D及E类单位）按月跌0.83%，按年跌6.22%。租金走势则与楼价相反，8月私宅租金指数报179.7点，连升2个月，按月升0.73%，按年跌1.59%。今年首8个月，私宅租金指数累跌1.64%。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮昨指出，8月楼价指数已跌至2019年3月以来的42个月(即3年半)新低。值得留意的是，政府数据有所滞后，8月指数主要反映7月中旬至8月上旬的实际市况，当时美国再次大幅加息0.75厘，加上本港疫情升温，令市况进一步转淡，二手业主加大减幅，导致楼价跌幅显著加剧。
9月市场更负面 跌幅加剧
而自8月下旬以来，疫情持续反弹，按日连番增至突破万宗水平，而本地银行亦相继上调H按的封顶息率，楼市气氛一沉百踩，业主减价之声此起彼落，市场忧虑香港加息周期正式展开，楼市近期跌势加剧，故预料下次公布的9月楼价指数有机会进一步下跌2.5%至3%，届时整个第三季的楼价料单季录约6%跌幅。而今年首8月楼价指数已累跌6.52%，换言之至下月随时累跌逾10%，以近年政府放宽1,000万元物业可借九成按揭来推算，料有不少新晋业主陷入负资产恶梦。
展望第四季，陈海潮认为楼市气氛依然疲弱，但10月两个重要转折点，一个是中共二十大，期望会有稳经济及内地恢复对外正常通关的方案出台，料可惠及香港市场。另外，市场亦期望香港特区政府10月的施政报告有振兴经济及优化楼市的措施出台，有利提振整体市场气氛。如市场期望的好消息能出现，楼价跌幅可望在第四季喘稳，预期全年楼价跌幅约在9%左右，否则楼价有机会下跌10%至12%。
期望内地及香港有好消息
莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管王兆麒亦相信，下一次公布的9月差估指数会继续寻底。但他指，随着金管局放宽压力测试门坎，能增加600万至1,200万元楼盘买家的购买力，预计相关成交量会增加5%至10%。第四季楼价有望见底，全年官方楼价指数跌幅会在8%左右。
另外，疫情开始缓和，入境检疫措施变为“0+3”，对整体大市气氛带来好消息，预期入境人士数量开始慢慢回升，对住宅长租及短租均有支持。而且，部分本地准买家亦开始转买为租，相信住宅租金走势平稳向上。但短期内购买力仍然不足，整体成交量维持在低水平，预计全年一二手成交量50,000至53,000宗，按年下跌约三成。
【业主自保】预备充足弹药 应对楼价插水
（香港文汇报记者 颜伦乐）近月楼价持续下跌，除官方楼价指数外，坊间的中原城市领先指数CCL亦已连跌数月，最新报169.93点，较去年破顶位大跌11.2%。这意味部分去年以高成数按揭入市的买家，今天可能已跌入负资产范围。提到负资产，相信大家都会想起2003年沙士时的惨况，当年负资产达到顶峰的10.56万宗，有业主因此破产甚至轻生。前车之鉴，如何应对可能出现的大跌市，避免负资产大量产生，或许是接下来政府需要面对的课题。
金管局最新公布数据显示，今年第二季负资产个案只有55宗。但不可忘记，最新差估署楼价指数对比高位已跌7.5%，随着本港进入加息周期，加上外围经济动荡、美国因应高通胀而持续大幅加息，以及能源危机、俄乌局势等等仍未有缓和的迹象，可以想见本港楼市跌势还未停止，比对2008年的情况，几可肯定今年第三季及第四季的负资产数字将倍升。
“唔要间楼 倒欠一身债”
翻查数据，对上一次单季楼价急跌，出现在2018年第四季，当时因中美爆发贸易战、英国脱欧及美国加息等各种负面消息纷至沓来，导致当时按季跌幅约7%，负资产个案亦由第三季0宗，大幅飙升至第四季的262宗。
负资产，顾名思义即“资不抵债”，当楼价跌穿尚欠银行的贷款额，便成为“负资产”。由于楼宇涉及的金额大，是高杠杆产品（如可借90%，甚至出现过123%的按揭计划），其恐怖之处是“就算唔要间楼，还倒欠银行一身债”，若出售的金额不足以偿还银行的贷款，业主便需抬钱补回差价。
本港负资产的历史高位出现在2003年沙士时期，随着楼价急跌至谷底，2003年第二季的负资产个案急速攀升至10.56万宗，不少楼宇价值较当年高位大跌五至七成，造成当年不少业主因此破产，甚至选择轻生。
例如被市场称为“浩劫湾”的青衣灏景湾，1997年7月发售第一期，当时收逾3万票，惟撞上亚洲金融风暴，呎价由近8,400元急跌至翌年约5,500元，“沙士”时个别呎价更跌至3,300元，换言之，当日以呎价8,400元买入的买家，楼宇账面价值已蚀至少六成，如果1997年有向银行借贷，相信大部分都成为负资产。
此外，负资产亦等于一个楼市转差的信号，会窒碍买家入市，买卖胶着下，楼市雪球式下跌的速度就加快。而负资产亦会对市场带来负财富效应，令市场消费信心减弱，从而令经济进一步下跌。2003年本港就曾经进入经济萧条的的境地，幸而当年7月中央开放自由行，才令一蹶不振的经济得以重生。
按时供楼 银行会宽容
要应对负资产的到来，不外乎三招，减少借高成数按揭、准时供楼及保持充足现金应对。业主亦不用太担心变为负资产会被银行“Call loan”，因为只要业主继续按时供楼，其实银行一般亦不需要买家补差价，原因是“Call loan”行政成本高，还要负责重售物业，如果业主最终无能力偿还，欠下的贷款额便容易成为坏账。但一切的前提是，业主能够准时供楼。
【业界期盼】冀施政报告振经济稳楼市
（香港文汇报记者 黎梓田）受到疫情及加息双重夹击，物业市场成交低迷，减价盘涌现下，差估楼价指数继续寻底。地产界人士认为楼价下调压力不散，期望特区政府新一份施政报告有振兴经济及提振楼市措施，如推出“0+0”入境检疫措施。
港股累跌巨 楼市添压力
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰昨指出，差估署指数反映8月市况，由于9月时香港3年多来首度加息，物业市场成交量更见低迷，相信9月指数将继续下调。特区政府于上周开放“0+3”入境检疫限制同时亦降低按揭压测门坎，他认为此两措施仅对置业人士心理上稍有正面作用，但不足以扭转楼价下跌趋势，始终物业市场与整体经济环环相扣，如失业率、港股、汇率等表现皆直接左右楼市走向。港股昨日下跌低见17,184点，今年高位累跌30%，相信对楼市亦造成一定压力。
中原地产 陈永杰
他认为，如10月施政报告提出振兴经济措施，或为楼市减辣，相信楼价可于10月寻底回升。他相信，政府于众多楼市辣招中，只需松绑数项，已足以令楼市转活，救楼市以稳经济，第四季楼市表现审慎乐观。相反，如不减辣救市，楼市将陷冰封，料录3%下调。他建议，除考虑进一步放宽入境限制外，亦可再度开放投资移民，引入外资。
取消BSD有利人才来港
美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明亦指出，除非新一份施政报告推出“减辣”措施，或推行“0+0”入境检疫措施，否则楼价将持续下跌。他建议政府应考虑撤销已失效的“辣招”，包括将15%从价印花税（DSD）回复至双倍印花税。此外，可以考虑买家印花税（BSD）下调税率或取消，以吸引环球人才及资金来港，以及取消额外印花税（SSD）等。
美联物业 布少明
至于利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，市场期望新一份施政报告有振兴经济及优化楼市的措施出台，如有好消息出现，楼价跌幅可望在第四季喘稳，预期全年楼价跌幅约9%左右，否则的话就有可能跌10%至12%。
利嘉阁地产 陈海潮
责编：陈楚发
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