财仔按3年2458宗　忧爆“港版次按危机”

（香港文汇报记者 曾业俊）楼市又响新警号！据中原地产统计，自2020至2022年第三季落成的新盘，由财务公司承按的宗数达2,458宗，共涉资236.38亿元，由于财仔按多属高成数按揭，一般由财力稍欠的买家为“借到尽”上车之用，这些财仔按一般有两三年“低息蜜月期”，之后就会收取P+2厘甚至P+3厘的高息，故财仔按的小业主之后均会将单位转按去银行。问题是两三年新盘普遍以高溢价出售，现时楼价已经下跌一至两成，转按需抬钱“上会”，市场人士忧虑这些财仔按恐成高危群组，担心会引发“港版次按”危机。

据中原研究部统计，截至今年第三季，2022年落成的新盘由财务公司承按的有541宗，涉及买卖合约金额45.67亿元，分别占7.1%及6.2%，按季下跌0.6及0.4个百分点。2021年落成的新盘由财务公司承按的有820宗，涉及买卖合约金额88.79亿元，分别占7.6%及8.7%，按季上升0.2及0.4个百分点。2020年落成的新盘，由财务公司承按的有1,097宗，涉及买卖合约金额101.92亿元，分别占6.5%及7.4%，按季上升0.1及0.3个百分点。

仔承造新盘按揭情况

转按差价财仔按买家难顶

换言之，自2020至今年第三季落成的新盘，由财务公司承按的宗数共2,458宗，涉资共236.38亿元。据按揭业人士指出，财仔按的特点，一般开头是有两三年的“超低息蜜月期”，息口较银行按揭的还低，之后才会收取财仔息，有见过最高P+2厘甚至P+3厘的高息，故此不少新盘会联同财务公司提供财仔按，利用头两三年的“超低息蜜月期”吸引稍欠能力的买家上车，而买家则憧憬两三年后加人工或楼价上升，可以轻易将单位转按去银行，避开财仔按的高息屠刀。

然而人算不如天算，过去两三年楼市正值高峰期，新盘均以高溢价出售，目前转按去银行，在楼价跌息口升之下，银行按揭计算的楼价与小业主当日的买入价，至少有数十万元甚至过百万元的差额，需要转按的小业主补足。借财仔按的买家本身实力已经“麻麻哋”，现在霎时间要拿出数以百万元现金补差价上会，可以预见情况极不乐观。

抬钱上会案例分析

或随时酿“黑天鹅”事件

财仔不受金管局规管，他们的财务状况无人知晓，这更让人忧心，事缘财仔的资金亦是来源于银行体系，若果财仔因为大批高按客户出事，也许被拖累甚至破产，严重的话更会波及银行体系。这些财仔按恐怕已成高危群组，同时由于财仔按的客户数目不少，恐怕也会由此衍生不少社会问题，政府对此实应及早防备应对，以防出现“黑天鹅”，甚至演变成“港版次按”危机。

“爆煲”与否看两大因素

港大房地产及建设系客座副教授张圣典认为，2020年至2022年间约有15万宗物业成交，2,458宗财仔一按所占比例不高，加上一手按揭控制得较好，惟最终供款人会否“爆煲”，仍要视乎未来楼市下行幅度。他相信，自金融风暴及金融海啸后，金管局的按揭风险已管理得很好，借贷人收入及资产审查都做得好足，抵御楼市下调能力比以前强，楼市“割喉”或“断崖”下跌情况出现机会不高，但最终仍要待经济复常，社会需要重拾上升动力，政府要在此方面下工夫。

港大房地产及建设系讲座教授邹广荣认为，要看财仔按揭会否大规模“爆煲”以致动摇香港金融稳定，要视乎本港就业情况。如果情况稳定，相信不会有问题。

经络：有业主抬钱逾百万转按

统计数据显示，财仔按揭的宗数及涉及的买卖合约金额均维持约7%的市占，在目前楼市下行压力之下，财仔按恐演成“港版次按”危机。经络按揭转介首席副总裁曹德明接受香港文汇报访问指出，今年银行转按情况仍然过得去，但明年或后年就要留意，他指，随着楼价估值回落，采用八至九成高成数按揭的业主，在转按时就好大机会要补楼价差额，届时转按将相当不容易。

他指，近几年发展商旗下财仔一按，一般会承造八至八成半按揭，条款一般是首两至三年较低息，通常P-1至P-2.5厘，实际利息通常不会贵过银行；但第二或三年采用“财仔息”，通常为P+1至P+2.75厘，按揭年期通常为25年，故此采用财仔按的市民，一般会在上车两年至三年后转会，转用息口较低的银行按揭。今年楼价已累跌逾8%，即使转按成数不变，都要弥补8%的差价。

曹德明透露，今年已出现小部分抬钱“上会”情况，有业主需抬钱百多万元转按。参考经络按揭转介数字，9月份转按贷款额及宗数分别录得112.63亿元及2,467宗，按月下跌10.96亿元及309宗或8.9%及11.1%，曹德明预计明年后转按市场开始放缓。目前银行转按息口，一般“大P”是P-2.5厘，“细P”则是P-2.25厘。

财仔银主盘达200余伙

曹德明又指，当出现差额，发展商旗下的财仔未必实时“Call Loan”，主要视乎业主能否正常供楼，即使断供，亦要先经过一轮程序；如果单纯楼价下跌，亦不会特别因此而“Call Loan”。但坊间的财仔则不一样，他们通常有自己的”死线“，一出现差额就会”Call Loan“，要求业主弥补差价或转会；尤其坊间财仔相对保守，估价亦较银行紧，如果楼价跌势太急，甚至会要求业主一次过还款。今年第二、三季楼价调整较急，部分财仔按揭可能已经”掷界“，可能已有机会”Call Loan“。事实上，现时市场上的银主盘多数以财务公司为主，多达200余伙，足以反映财仔按揭业主有供款压力。

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