（香港文汇报记者 黎梓田）楼市下调令按揭风险下降，香港金管局十四年（2009年）来首度放宽住宅及非住宅的按揭成数及适用楼价上限，包括为1,500万元以下自用住宅重新引入七成按揭阶梯，以及调高适用的楼价上限，按证公司亦同步调整按揭保险计划，增加市民置业的灵活度，以改善居住环境。新措施下，同样买1,000万元的自用住宅，非按保下七成按揭只需300万元首期，较以前减少200万元，惟需留意，每月供款、最低入息要求及压力测试的金额亦大增40%，若市民的收入不变，放宽按揭也不可能买到1,500万元的楼。
金管局总裁余伟文昨日傍晚宣布5项调整逆周期宏观审慎监管措施，包括调整自用住宅物业最高按揭成数，楼价1,500万元以下可承做七成按揭、楼价1,500万至3,000万元物业，最高按揭上调至六成，而3,000万元或以上维持不变，然而出租物业之按揭成数上限则维持不变。而对比调整前，过去1,000万元或以下自用住宅最多可借六成、1,000万元或以上最多可借五成。
而非住宅物业（工商物业）最高按揭成数由五成上调至六成。将以资产水平审批按揭，住宅或非住宅都会由四成调整至五成。余伟文指出，上述调整属于2009年推出逆周期措施以来，首次放宽针对住宅的逆周期措施，强调银行体系仍然有能力面对挑战。
余伟文指放宽针对住宅的逆周期措施后，银行体系仍有能力面对挑战。 香港文汇报记者北山彦 摄
余伟文：助市民灵活置业
余伟文认为，政策目标是维持银行体系稳健，相关调整不会对银行稳定有风险，认为1,500万元的界线，既可保障银行体系风险可控，又可让置业者有更灵活的置业安排，市民置业时可承做较高成数的按揭贷款。
他指出，措施主要针对自住物业，而非自住物业不会有调整。被问及相关措施是否属大刀阔斧，他表示只是考虑楼市变化，认为目前利率环境改变大，与极低息情况已有所不同，又指目前高息环境已有一段时间。
他又指出，近一年息口上升急速，住宅楼价开始调整，虽然今年初开始出现反弹，但截至6月底，住宅楼价已较2021年楼价高位下挫13%。至于非住宅物业，情况也类近，如写字楼较2018年至2019年高位累跌20%，工厦则跌8%，商铺累跌17%。考虑到以上物业出现的调整，故认为是次有空间调整逆周期宏观审慎监管措施。
陈茂波：减按保保险开支
财政司司长陈茂波昨在网志也回应这次放宽楼市逆周期措施，指这次微调按揭安排，让市民在首置或换楼承做按揭时，实际需要缴付的首期负担可略为减轻，其须购买按揭保险的部分亦略减，因而减低了市民须缴付的按保保险费开支。此外，按保公司亦会为首次置业自用人士提供“保费特惠”，就1,500万元或以下的物业，豁免其按揭贷款首5%的保费。
至于压抑炒卖及投资活动的“楼市需求管理措施”，即坊间俗称的“辣招”，陈茂波指，“没有改变。我们必须优先满足本地市民的自置居所需求。值得再次说明清楚的是，今次的微调不存在任何形式的‘减辣前奏或变奏’，政府没有所谓‘减辣’的考虑。”
金管局调整物业按揭成数的同时，按证公司亦相应调高最高按揭保险成数及适用的楼价上限，例如将适用80%按揭的自用住宅楼价范围，由1,125万至1,200万元，调整为由1,125万至1,500万元。按证公司总裁李令翔表示，按保计划就已落成住宅物业作出修订，同时按证公司会为首次置业人士提供保费特惠，以协助需要置业自用的人士。
压测要求不变 入息要求供款同升
金管局对逆周期措施作出深度调整，目的是为了方便市民置业及换楼，惟普通市民置业时所面对的核心问题依然存在，例如实质工资未有增长、按息增加等等，新措施虽让同一楼价的首期减少，但在供款占收入比重及银行压力测试要求不变的前提下，对置业人士的入息要求及每月供款也会上升，以前“扯到尽”买1,000万元楼的人，也难以买到1,500万元楼。
以楼价1,000万元的自用住宅为例，假设供款期30年、按息3.5厘，新措施下最高可借七成（不借按保），首期由以往500万元降至300万元，减少200万元或40%，但每月供款则由22,452元增至31,433元，增加8,981元或40%；最低入息要求由44,904元增至62,866元，增加17,962元或40%；压力测试更由47,316元增至66,242元，增加18,926元或40%。
经络按揭转介首席副总裁曹德明认为，是次放宽按揭成数以及按揭保险楼价上限，相信有效协助市民换楼，料楼价1,000万至3,000万元的中上价物业将受追捧。
另外，曹德明表示，现时1,500万元或以下物业最高可承做按揭放宽至七成，可让更多置业人士不需或减少支付按揭保费，可节省更多置业开支。他指，过往1,000万元以下物业最高可借六成，1,000万元以上物业最高可借五成，市民想承做更高成数按揭，就需透过按保并支付按揭保费。
地建商会：仅小部分人受惠
（记者 梁悦琴）对于金管局放宽自用住宅物业按揭成数，地产建设商会执委会主席梁志坚接受香港文汇报记者访问时表示，新措施有助利好换楼链，减轻置业者首期支出，但对整体楼市帮助不会大，只有一小撮人受惠。
“最重要还是减辣税”
他认为，政府如果想激活楼市，最重要还是要减辣税，又指政府要吸引高才来香港，但要这批高才于香港买楼先付30%辣税，“要居港7年取得永久居民身份证后才可申请退税，连息都要蚀埋，实在不吸引”。
梁志坚又指，政府要经济进一步复苏，一定要帮助到一些行业走出困境，然后延伸至其他行业也受惠才可，而并非如今只做一些小恩小惠的举措。他又指目前楼市交投量低，不明白政府为何不肯减辣税，即使逐步减辣税都是好事。
团结香港基金副总裁叶文祺认为，相关措施将有利于缓解过去积累的换楼需求，帮助有需要家庭实现“细换大”的目标，同时令更多小型单位有机会被重新释放到市场上，变相令上车客选择增多，有利改善市民整体生活质素。
叶文祺：新措施仍需优化
不过，叶文祺也留意到，相关措施要做到真正盘活“换楼链”，还有不少疑虑需要解答。举例来说，对于那些需要先购买新单位之后才能放售自住单位的市民来说，可能存在双倍印花税预缴，以及供款与收入比率重复计算等疑虑。因此，对于新措施能否发挥作用，他认为还需要就这些疑虑进一步调整。
责编：陈楚发
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