任志刚冀大刀阔斧拓地 变供不应求为有求必应

昨日，行政会议成员、金管局前总裁任志刚就土地政策发表网志，建议港府将土地供应从「供不应求」变成「有求必应」，满足市民住宅用地需求。资料图片

【本报讯】记者吕婉玲、林骏强 实习记者吴海纶报道：行政长官林郑月娥上任后推进“土地大辩论”，并成立土地供应专责小组进行公众咨询。昨日，行政会议成员、金管局前总裁任志刚就土地政策发表网志称，港府应将土地供应从“供不应求”变成“有求必应”，扭转市场“只升不跌”预期，满足市民住宅用地需求。有市场人士认为，任志刚此时“发声”是为10月份公布的新政策报告中增加土地供应方案“放风”，测试市场反应。

港府须有增土地供应能力

任志刚于个人网志阐述了有关土地政策的观点。他指，在住宅用地供应的立场上，一直令人误以为香港存在违反公众利益的“高地价政策”，因此，特区政府有需要阐明符合公众利益的土地政策。他强调，目前最主要的，是改变市场普遍认为楼价将继续上升的预期，并令楼价有序调整。

任志刚续指，只有政府拥有增加土地供应的能力，才能在土地市场出现供不应求、价格上升的情况下解决问题、有所作为。同时，当局在研究由专责小组提出的各项建议时，应充分考虑香港土地政策的目标和理论基础，以确保结论符合公众利益。

土地政策应有四大重点

任志刚认为，港府土地政策应有四个重点。第一，政府作为“独市”的土地供应者和保护公众利益者，应以“提供住宅用地以满足需求”作为政策目标。这个政策目标有两个重要考虑，一是什么数量才能满足需求，二是以什么价格水平满足需求。第二，在数量方面，政府要改变市场普遍对住宅价格“只升不跌”的预期，须“大刀阔斧”增加住宅用地，力度要足以将“供不应求”变成“有求必应”，并能长期保持。

第三，在价格水平方面，政府应继续依赖市场机制发现价格，但在决定住宅用地供应量时，政府应更留心市场提供的价格信号。最理想的情况是，只要住宅用地的市场价格高于开发这类土地的平均成本，政府就应该增加供应。此举有助消除外界对政府控制住宅用地牟利的误解。最后，任志刚建议，只要住宅用地存在短缺情况，政府就应通过罚则措施，阻止囤积居奇。

倡财政盈余注入SPV

任志刚强调，上述措施可能在一定程度上影响楼价，惟令楼价回到香港市民可负担的水平，是一项重要的公众利益。政府应当勇敢地迎难而上。他亦建议，将财政盈余从外汇资金的外国资产中转出，以资本方式注资至一间“特殊目的”公司(Special Purpose Vehicle，简称“SPV”)，而该公司获明确授权负责香港的土地开发及供应，落实政府土地供应政策的目标等。

对于有关“土地大辩论”咨询选项，任志刚表示，忧虑东大屿都会计划不足以解决土地短缺问题，因此，大规模填海对政府而言是一个必需的长期项目，以此来建立战略性土地储备，而短中期措施则包括重新规划农地和部分郊野公园用地。根据“香港2030+”计划，本港未来30年所需土地尚欠最少1200公顷。

土地大辩论18选项

【坊间反应】大刀阔斧增供应“方向正确”

就任志刚最新网志提及本港土地政策问题，本报昨晚访问了部分专家学者，他们认为任志刚有关建议基本可行，并对解决土地供应问题提出具体看法，包括支持填海、开发棕地、农地及郊野公园边陲等。

填海踏实且效果显著

高力国际亚洲区估价及咨询服务副常务董事张翘楚认为，大刀阔斧增土地供应方向正确，而设立“特殊目的”公司(SPV)这一想法比较特别。他指，SPV目的是在地价高昂时适时买回土地以调整地价，“这在一定程度上会有抑压地价的效果，但地价与楼价并不完全成正比，当土地变为发展商储备时，操控权就掌握在发展商一方。”因此，他表示政府要进一步思考如何在遏抑地价的同时控制楼价。

在大方向上，张翘楚赞同填海政策，认为“较踏实”。惟他亦以吐露港为例指，填海涉及许多生态问题，并不适合再兴建更多的项目。至于在空置税防止囤积居奇方面，他认为现时空置税相当于楼价的5%，已比全球其他地区的价格(楼价1%)高出许多，加上空置时限仅为12个月，惩罚算是严厉。以现时情况可见，不少发展商都在加快推盘，证明空置税可行性高。

香港浸会大学经济系副教授巫伯雄指，任志刚意见大致具可行性。巫伯雄亦支持填海，指整体效果佳。至于再填吐露港，他认为可以连岛计划实行。但在短中期向郊野公园开刀方面，他表示郊野公园本身为绿化、休憩地带，有提升本港居民整体生活素质的作用，即使只在公园边陲地区建楼，亦要兴建地铁站配套，这无疑破坏了郊野生态环境。他更倾向支持收购农地及棕地，指这些土地被原业主坐拥囤积，政府可增加「土地增值税」，降低这班人继续囤积土地的诱因，以释放更多土地。

棕地农地应优先开发

香港理工大学工商管理学院副教授刘佩琼直言，本港土地问题源于政策一成不变。她认为，填海「远水不能救近火」，指出棕地、农地及郊野公园边陲部分三个选项才是关键。棕地及农地实为错用的现成土地，政府很应该主动、不退让地争取并加以活化。她建议将土地先作规划，在取回土地过程中，清楚列明各项条件，与原业主详加商讨。她还表示，土地已不单是居住问题，亦牵涉到本港经济与创科发展。当企业因楼价及租金太贵而找不到办公室和房屋落脚及安居，自然不会选择来港做生意和投资。

至于有指任志刚此次是为林郑第二份施政报告放风、测试民间及市场反应，三人都表示此乃合理、无可厚非，“在政策推行前先听取民意是十分可取的”。

罗兵咸永道倡公私合建可负担房屋

土地房屋问题一直是本港社会焦点。狮子山学会及“107动力”昨举行“安得广厦千万间”土地房屋研讨会，席上罗兵咸永道分享其研究并建议政府开展公私营合作先导计划，包括：政府应与私人土地业权人合作，释放逾1000公顷新界农地以供发展;政府与私人机构合作兴建可负担房屋，并设专责委员会，高透明筛选合资格项目以释除公众疑虑。

罗兵咸永道研究提出，可负担房屋不一定由政府兴建和营运。报告举例，英国、澳洲、加拿大等地区可负担房屋并非全部由政府兴建、营运，私人机构亦可参与兴建，而较为常见的模式是在同一住宅项目中混合公私营房屋，至于其中公私营房屋的比例，则由政府及私营机构磋商而订定。

报告指，政府以不同补偿机制，如提高地积比率、地税宽免等措施，使私营机构在财务可行前提下，于项目中供应一定比例的可负担房屋，从占20%至40%不等。相关项目建造时，私营机构负责可负担房屋的融资、规划、设计及工程管理。项目完成后，政府可回购部分可负担房屋，出租或售予合资格人士。

报告建议政府设立专责委员会，制订一套全面、高度透明的评估准则以筛选合资格的项目，释除公众对官商勾结的疑虑。合资格的住宅项目可根据财务可行性及社会需求，于整个发展项目中提供约20%至40%的可负担房屋。报告还建议政府应开展公私营合作先导计划，寻求并确立可负担房屋的最佳发展模式。

罗兵咸永道合伙人Simon Booker、叶永辉及狮子山学会营运总监白仲祺等出席“安得广厦千万间”土地房屋研讨会。