新发展区12项目提申请　私楼供应大增

【本报讯】（大公报记者 曾敏捷、王亚毛）政府致力增加房屋供应，地政总署署长黎志华表示，今个财政年度（去年4月1日至今年3月31日）来自修订契约项目的私楼单位供应大丰收，截至上月底，涉及已完成修契项目共有约1.3万个单位，达四年新高，占年内整体私楼预计供应量逾七成。

随着新发展区上马，潜在修订契约增加，加上拆墙松绑措施奏效，他预期未来几年修契供应增加，古洞北／粉岭北新发展区已有12个项目提出契约修订，政府将于今年首季，公布新发展区标准金额补地价安排，料有助加快土地供应。

图：地政总署署长黎志华表示，未来几年来自修订契约的土地供应可望增加。\大公报记者梁坚摄

目前私楼供应有四大来源，包括政府土地招标、铁路物业发展、市建局重建、修订契约项目。黎志华接受《大公报》访问时表示，本年度修订契约的近1.3万个单位供应，主要来自五大项目：愉景湾北、西贡十四乡、观塘道、柴湾前中巴车厂、牛池湾圣约瑟安老院旧址，分别涉800至2000伙不等，补地价金额由30亿至96亿元。全年土地供应可望提供近1.8万伙私楼。

新发展区标准金额补地价

黎志华说，过去一年，向地政总署洽商契约修订个案增加，发展商态度更积极，相信有三大原因：一，政府提出增加土地供应策略、多个新发展区陆续上马，「发展商心中有数，越早补地价越着数；到后期基建、配套越成熟，补地价越高。」二，加强版传统新市镇发展模式下，发展商若在指定时间内符合条件，可申请换地或契约修订，自行发展，否则会被政府收地。三，审批项目精简流程，例如成立项目促进办事处，优先处理可提供逾500个或以上单位的项目。

去年施政报告提出，补地价标准化的安排扩至在新发展区「加强版传统新市镇发展模式」下的原址换地申请，黎志华说，今年第一季会公布先导计划详情。当局会参考工厦补地价标准金额的做法，为土地的现有用途及修订契约后用途，制定一个标准金额，用来乘以修订地契前后的楼面面积，两者之间的差额就是补地价金额。

新安排料适用于正在推进的古洞北／粉岭北，以及洪水桥／厦村新发展区。黎志华透露，古洞北／粉岭北已有12个项目业权人有意参与加强版换地安排，有住宅地、商业地，发展局正在审批。

新界不少用地现时实际用途与地契标注的不同，例如农地用作露天仓。黎志华说，署方制定修契前标准金额，会考虑有关因素，但计算补地价金额时，主要看地契注明的本来规划用途，否则会引起更多不必要争拗。

黎志华说，新发展区若采用标准金额补地价安排，由于机制公开透明，无论申请者或地政总署，都更方便计算到补价金额，可望缩短磋商时间，有助加快土地供应。

学者：对短期楼价影响不大

香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典认为，政府简化补地价流程及推出补地价标准金额安排，增加发展商对补地价的确定性，对市场是好事，但由于一般需四、五年后才有单位供应，预料对短期楼价影响不大。他预期今年楼价会跟随通胀平稳向好，短期影响楼价因素包括恢复通关带来的资金流入。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，市场普遍预期今年楼价有正负5%至10%的波动，本年度私楼土地供应虽可达近两万伙，但未来五年预期平均落成量仍只有1.8万伙，加上刚性需求仍然很大，楼价回落空间不多。

标准金额补地价 有利工厦重建审批

政府去年推出为期两年的工厦重建标准金额补地价先导计划，首十个月已接获七宗申请，四个项目已完成修契。地政总署署长黎志华表示，标准金额补地价有助缩短补地价时间，本年度完成补地价工厦重建项目可望创十年新高，提供至少逾9.8万平方米楼面。

黎志华表示，工厦重建是商业楼面的重要供应来源。标准金额补地价先导计划至今完成修契的四个项目，分别位于观塘及黄竹坑；一个项目已接受以标准金额所计的补地价，将于三月签立修契；其余两个接近成熟阶段。

黎志华形容计划取得初步成功，因为成功补价个案较以往多，处理时间更快，创造各方共赢，包括更多消防设备不足的旧工厦有新发展，提供发展所需的商业楼面；政府库房有收入；业主推动旧工厦发展亦更便利。

地政总署副署长卢锦伦表示，传统补地价安排往往需时以月计，署方提出估价后，有个案上诉五次，每次处理需时三、四个月。但标准金额补价安排下，申请人一般对补价金额心中有数，相对容易接受补价安排，节省估价时间、上诉次数及时间。

黎志华预期，本年度完成补地价重建工厦项目可达八至九个，可望创十年新高。资料显示，过去五年透过换地或修订契约进行重建的工厦项目，每年有两至六个不等，合共涉及逾52万平方米楼面。

标准金额补地价先导计划适用于1987年前落成工厦。地政总署将全港分为五大区，并就工厦修契涉及的三项用途，即重建前的「工业／仓库」用途，以及重建后的「商业／现代工业」和「住宅」用途，订立标准金额，用以计算重建工厦作其他用途所需补地价金额。

三维数码地图助市民拣楼

为配合智慧城市发展，地政总署计划在2023年年底前，分四阶段完成本港三维数码地图，九龙东三维数码地图将率先在今年下半年推出。地图为每幢建筑物制作了三维模型，加入了地段、落成时间等信息，并引入三角测量工具，可实时量度建筑物高度。地图除方便市民更直观了解城市立体实景空间，还可协助城市设计、环境评估等，甚至可模拟楼宇景观以协助物业估值。

三维数码地图将按照九龙东、九龙中、九龙西及港岛、新界的顺序分阶段完成，九龙中地图已于上月启动制作，新界已开始评估，形容是「成熟一区推一区」。

透过实景立体地图，市民可查看每座建筑物的坐标、建筑物类型及用途、何时落成等资料，地段环境与建筑物颜色一目了然。黎志华说，有意置业的市民可藉地图模拟的不同楼层单位景观，帮助拣楼。

地政总署总土地测量师易伟峰说，制作地图时，运用了直升机的倾斜摄影、车载及背包移动测量系统三样采集工具，并在地图内引入三角测量工具，可协助量度建筑物高度、阔度等资料。

另外，2022年出版的《香港街》会加入「飞机相」，除了传统平面图，每区有对应的实景鸟瞰图，下周二（25日）起发售。