易憲容：內地樓價太瘋狂

【本報訊】據香港商報報導，內地的房地產市場已經瘋狂得覆水難收了！在當前的情況下，只有再瘋狂下去一條路，至於最後是什麽結果，當事人都有自己的期望，但最後只能是全國性房地產泡沫同時破滅。

樓市泡沫驚人

已有數據顯示，到2016年9月，內地房地產總市值佔GDP的比例為411%，遠高於全球260%的平均水平。新增房地產產值在年度經濟產出中的比重已經達到15%，土地出讓金普遍佔各地政府財政收入的30%以上，不少城市甚至高達50%以上。日本上個世紀90年代的房地產泡沫與之相比較，也望塵莫及。

最近國家統計局所公布的8月份數據顯示：在70個大中城市樣本中，90%以上的城市房價都在上漲，而深圳、廈門、鄭州等多個城市房價同比上漲竟達40%以上。各城市的房價收入比也出現了幾何級數的增長。比如，深圳市的房價收入比達到了駭人聽聞的70倍（就該指標而言為全球最高），北上廣等一線城市也均超過30倍以上。

在國際上，房價收入比超過6倍就認為過高，就已經出現房地產泡沫，但內地房價收入比竟瘋狂到了這種地步。除中國之外，最高房價收入比的香港也僅僅是19倍，第三位的悉尼只有12倍。最近英國《金融時報》稱，全球房價最難負擔城市的前十名，全部都被中國的城市所包辦。這些現象表明，中國房地產市場的價格正以非理性的速度狂奔。

正是因為當前內地不少城市的房地產市場價格在非理性狂奔，就出現一個又一個的怪異現象。上海的假離婚潮、杭州及鄭州住房搶購潮、不少城市土地拍賣的地王潮、銀行信貸資金流入房地產市場潮、上市公司賣房保殼等怪現象。而這些以不同的方式湧現出來的怪現象，目標就是一個，向正在上漲的房價狂奔而來。這就如2015年上半年的內地股市一樣，當5-6月份股市瘋狂上漲時，各種資金都湧入股市，股市指數沒有最高，只有更高。我當時就指出，根本就沒有用任何證券市場的理論、模型及工具來分析了，當時內地股市只有上漲及交易量瘋狂上升。

目前內地房地產市場的情況與去年股市一樣，也是用不上什麽市場的供求關系、市場經濟理論及邏輯來分析。所以，對於當前內地房地產市場價格瘋狂上漲或非理性的狂奔，只有華山一條路，就是價格上漲了再上漲，反正已經是覆水難收了。

币策過度寬松

當然，對於當前內地房價瘋狂上漲，有人認為是中國央行发行的貨币太多的結果，因為M2從2009年近60萬億，上升到2016年7月底的149萬億，上漲了2.5倍，當前大量的貨币追求同樣多的住房產品時，必然會造成房價的瘋狂上漲。但實際上並非如此，當前貨币的創造並非是央行发行的結果，而是內地居民及企業湧入房地產市場，大量地借住房按揭貸款的結果。當前M2的快速增長就是居民大量地借住房按揭貸款（今年1-8月份月均近5000億）所創造出來的。所以，當前M2的快速增長主要根源在於2014年930和2015年330住房按揭貸款新政。如果這些政策不改變，僅是采取所謂的因城施策，只能把各個城市的房價越推越高，最後讓全國各城市的房地產市場泡沫四起，直到一起破滅。

也有人認為，當前不少城市的房價瘋狂上漲，在於住房市場供求失衡，住房供給遠大於需求，因此，得要求這些房價上漲過快的城市增加更多的土地供給，生產更多的住房。但實際上，作為一個完全由投資投機為主導的住房市場，住房已經完全成為投資工具或投資品，而投資品的供求關系可以是零到無窮大。當房價下跌時，投資者購買的住房預期不可能獲得收益，因此都會逃離市場，這時的住房需求會降到零，或沒有投資者會在房價下跌時進入市場。如果房價在上漲，而且金融市場條件又十分有利投機炒作者，比如利率低、首付低、貸款獲得容易等，這時房價上漲預期會不斷地得以強化，從而住房投機炒作者會湧入市場。這時住房需求可以是無窮大。比如住房投機炒作者可購買一套住房、二套住房，及更多的住房，多多益善。在這種情況下，住房供給再多也無濟於事。當前不少城市就借房價瘋狂上漲來增加拍賣土地，實際上對正在瘋狂上漲的房價是對牛彈琴。

可以說，當前內地90%以上城市房地產市場價格如此瘋狂上漲，最為重要的原因是中國央行過度寬松的貨币政策。當前住房按揭貸款利率及首付比例為曆史上最低，居民獲得按揭貸款是史上最為容易，有廣泛的非正規融資工具讓不少投資者連首付都可通過不同的融資工具獲得（目前內地各種名目的貸款公司到處都是），而政府就是不願通過稅收政策及信貸政策收緊來遏制房地產的過度炒作。因為政府正在用房地產市場來保GDP增長，以房價的瘋狂上漲來保地方政府的土地財政。在這種情況下，自然會讓大量的投資者及企業借助優惠的信貸條件及優惠的住房稅收政策湧入房地產市場。內地的房價也會在這種情況下快速推高，甚至走向瘋狂。而房價的瘋狂上漲，又更會激勵住房投資者湧向房地產市場。最近，不少地方政府所謂的宏觀房價瘋狂上漲的各種行政性政策，更成了推動房價再上漲的饑餓營銷方式，進一步強化房價上漲預期。這就是當前內地房地產市場價格瘋漲的根本所在。