【法海航燈】    

【要旨】

    商品房買賣案件中，往往有兩份合同、三方當事人，兩份合同即《商品房預售合同》，《住房抵押按揭貸款合同》，三方當事人分別為開發商、購房人、銀行。一旦出現《商品房預售合同》解除的情況，購房人向銀行的貸款該由誰來償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理時銀行訴訟地位又如何確定？本案以司法實務給出了生動的解答。

【事實與判決】

    2010年4月13日，肖樹生、陳曉玲（乙方、買方）與博錦公司（甲方、賣方）簽訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買北翟路某房屋。甲方定於2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過60天，乙方有權單方面解除本合同。合同簽訂後，肖樹生、陳曉玲於2010年4月14日向博錦公司支付了首期購房款952848元，並作為借款人與上行青浦支行（貸款人）、博錦公司（保證人）簽訂《個人住房借款擔保合同》，約定貸款金額為141萬元。貸款人將貸款資金劃入博錦公司名下帳戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購房屋作為抵押財產提供抵押擔保。博錦公司為本合同項下肖樹生、陳曉玲的全部債務提供階段性連帶保證擔保。

同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押權人預告登記證明。2010年4月30日，上行青浦支行發放貸款141萬元。肖樹生、陳曉玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行歸還貸款本息。

後博錦公司逾期交房超過60日，肖樹生、陳曉玲請求解除商品房預算合同和借款擔保合同，遂訴至法院。

上海市閔行區人民法院經審理認為：博錦公司逾期交房已超過60日，肖樹生等有權解除商品房預售合同。該合同解除後，肖樹生等有權解除借款擔保合同，博錦公司應按約將肖樹生等支付的房款返還肖樹生等，並賠償肖樹生等因此所產生的損失。博錦公司應向上行青浦支行返還自判決生效之日起的剩餘貸款。 該法院依法判決：解除預售合同及借款擔保合同；要求博錦公司返還肖樹生等首付款及肖樹生等已向上行青浦支行歸還的相應貸款本金及利息等；要求博錦公司償還上行青浦支行借款擔保合同項下剩餘的貸款。

一審後，上行青浦支行提起上訴稱：根據有關司法解釋，其應當作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。借款擔保合同解除後，歸還貸款的義務主體應包括肖樹生等與博錦公司雙方。

上海市第一中級人民法院經審理認為：肖樹生等作為一審原告將上行青浦支行列為被告，並無不當。商品房買賣合同解除後，購房人有權解除按揭貸款合同。銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終應由開發商承擔。在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合併審理時，可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，並直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。就結果而言，一審判決並無不當。

二審法院遂依法駁回上訴，維持原判。

【法律評析】

商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理時按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決於當事人意志。當購房人亦即借款人一併就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時，按揭銀行為當然被告；當購房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動參加商品房買賣合同之訴並提出訴訟請求時，其為有獨立請求權的第三人。

按揭貸款合同解除後，產生溯及既往的效力。肖樹生等應當返還上行青浦支行已發放的全部貸款，上行青浦支行應當返還肖樹生等已償還的部分貸款及利息。由於按揭貸款合同解除的直接原因在於肖樹生等，肖樹生等還應當向青浦支行承擔損害賠償責任。該部分最終可計入預售合同項下因博錦公司違約而致肖樹生等損失的組成部分。不過，上行青浦支行銀行的損失應以實際損失為限，而不包括預期利益的損失。

肖樹生等與博錦公司之間的商品房預售合同因博錦公司違約而解除時，博錦公司本應將收取的全部房款，包括首付款和通過按揭貸款支付的房款全部返還肖樹生等，並向其承擔賠償責任。合併審理時，為了減少不必要的重複、繁瑣和徒生的風險，法院可依據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定直接判決博錦公司將按揭貸款及肖樹生等應當賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將首付款及應當賠償肖樹生等的其他損失支付給肖樹生等。

（注：本案例曾獲最高法院的特別獎，整理推薦人：李賀亭 ）