最高法院通報踐行核心價值觀有關情況和典型案例（6）

七、某社區業主委員會訴鄧某某物業服務合同糾紛案

（一）基本案情

2008 年4月23日，某社區業主委員會成立，並在所在地鎮政府進行備案。2011年6月21日，該社區新一屆業主委員會選舉產生，並在所在地鎮政府備案。2011年，該社區業主委員會開始對社區自行管理，同年制定了《自治管理辦法（試行）》，明確了自治管理的範圍、內容及收費標準等。鄧某系該社區業主，其沒有按照業主委員會確定的收費標準及收費時間交納物業服務費用。該社區業主委員會遂將鄧某起訴至法院，要求其交納拖欠的物業服務費用。

案件審理過程中，鄧某認為：本案案由為物業服務合同糾紛，有權主張要求業主支付物業管理服務費的應當是與業主建立物業服務合同關係的物業管理企業。原告作為社區的業主委員會，其成立未經過社區業主表決，亦不是合法的物業管理企業，其作為原告起訴被告主體不適格。

（二）裁判結果

北京市懷柔區人民法院生效裁判認為：《中華人民共和國物權法》規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。由 此可見，法律賦予業主對所居住的社區的物業管理予以選擇的權利，業主有權對所居住社區進行自治管理。本案中，原告某社區業主委員會受業主大會的委託負責該 社區的物業服務，並制定了《自治管理辦法（試行）》，其與業主之間形成了物業服務法律關係。作為社區業主，被告在接受了相應的物業服務後應該按時交納物業 服務費用。被告以原告主體不適格的辯稱意見未被採納。

法院於2012年10月24日作出判決：被告鄧某給付原告某社區業主委員會物業服務費120元。

（三）典型意義：誠實守信

本案中雙方爭議的焦點是業主委員會是否是本案的適格主體。近幾年，由於傳統物業公司與業主之間的矛盾激化，業主不滿意物業公司的服務不按時交納物業管理費，物業公司收費率低，無法維持公司正常運營，最終撤出社區管理，或是業主不滿物業公司的服務而將其“趕” 出社區。這就造成社區無人管理的情況，為維護整潔、安全、和諧的社區環境，就出現了業主委員會自行管理社區的情況。目前，我國並沒有一部專門的物業管理法律。在審理物業服務合同糾紛案件時，法院主要依據《物業管理條例》及物權法的相關規定。但這些法律對於類似業主委員會自管這種物業模式都沒有明確的規定。在立案、審理、執行等各個環節都會遇到問題，也加大案件審理難度。我們認為，根據《中華人民共和國物權法》第八十一條的規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。由此可見，法律賦予業主對所居住的社區的物業管理予以選擇的權利，業主有權對所居住社區進行自治管理。出於保護當事人合理訴求的考慮，同時業主委員會自管社區有利於營造舒適安全的環境，有利於維護社區和諧穩定的角度考慮，我們對現階段業主委員會自管模式中業主委員會的主體資格予以認定。